La venta de un bien inmueble en Estados Unidos está sujeta a impuesto de ganancia, que se mide comparando el precio de venta con el de compra. En el caso tuyo el impuesto puede ser 0% o 15%, sobre la ganancia, el porcentaje que te corresponde depende del total de los ingresos reportados. (Esto en el caso que exista ganancia, pues es posible que al vender el bien lo que la persona obtenga no sea una ganancia sino una perdida, lo cual generaría una Capital Loss, que no solo no implica pago de impuesto sino que además se puede utilizar para evitar impuestos en el futuro).
Diciendo esto, pensemos en el escenario de un inmueble que compraste por ejemplo en 80 mil dólares y que vendiste en 100 mil dólares. Aquí hay una ganancia de $20,000 y si aplicamos la tasa de impuesto del 15%, el impuesto a pagar seria 3,000. Es así de sencillo.
La transacción se complica por una legislación especial que tiene Estados Unidos ante inversionistas extranjeros. Bajo esta, el extranjero estará sujeto a una retención del 15% del valor de la venta, retención que hará la compañía de titulo (Lo que entendemos en Colombia como Notaria), y esa retención será depositada en las arcas del IRS a favor de la deuda de impuestos del vendedor por la ganancia de la propiedad que se vendió. Si me sigues en lo que te explico el valor de la retención será 15% sobre el precio de la venta que fue de cien mil. Es decir te van a retener en este ejemplo $15,000.
Luego el gobierno te retuvo $15,000 por un a transacción donde como te mostré el impuesto justo debió ser solo $3,000 (si quieres ponerlo mas critico, piensa si el bracket tuyo te permitiera pagar el 0% y por tanto no se debiera nada de impuestos). Aquí es donde tu debes hacer un reclamos al IRS para que te devuelva el valor en exceso que fue retenido (en este caso $12,000 que es la diferencia entre el valor retenido y el valor del impuesto que debiste pagar).
Luego hay varios hechos para los que te debes preparar:
- La venta de tu inmueble va a estar sujeto a una retención del 15%, y este valor estar en las arcas del IRS a tu nombre.
- Es importante que a tu nombre lo asocies cuanto antes ante el IRS con un ITIN. Si queremos reclamar al IRS nuestra propiedad sobre los $12 mil dólares de este ejemplo, es evidentemente necesario que tengas un ITIN para que la compañía de titulo al momento de la venta y de la retención, deposite este valor no solo a nombre tuyo sino registrado ante el ITIN tuyo. Imagínate, si no se hace así, recuperar estos 12 mil se dificulta pues el IRS nos complica el proceso pues debemos demostrar que somos quienes decimos ser al querer recuperar ese valor retenido.
o Tramitar el RUT es un proceso especial que implica que debas demostrar al IRS la necesidad tuya para tener este número con el fin que ellos te lo otorguen.
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